[이슈콘서트] 한은 총재까지 “로제 아파트”…‘둔촌주공’ 물량 쏟아지는데 왜 걱정?

[앵커]

로제의 ‘아파트’ 열풍이 뜨겁습니다. 오죽하면 한국은행 총재가 직접 언급했습니다. 로제 ‘아파트’가 뜨는데 아파트값이 오를까 걱정이다라고 말이죠. 여름이 지나면서 서울 부동산 시장 한풀 꺾인 듯한데 한국은행 총재는 대체 무슨 걱정을 하고 있는 건지, 김인만 부동산 경제연구소장과 한번 들여다보겠습니다.

소장님 어서 오세요.

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

소장님은 윤수일의 ‘아파트’, 로제의‘아파트’ 어느 쪽이세요?

[답변]

로제의 ‘아파트’가 신나긴 하는데요. 저는 윤수일의 ‘아파트’가 18번입니다.

[앵커]

소장님처럼 윤수일의 ‘아파트’를 더 좋아하실 것 같은 이창용 총재님은 왜 로제의 ‘아파트’를 언급하면서 집값 오를까 봐 걱정이세요?

[답변]

일단 최근에 부동산 시장 흐름을 한번 살펴볼 텐데요. 상승률 한번 보도록 하겠습니다. 9월 22일 대비해서 지속적으로 내려오죠. 이게 상승폭이 줄어들고 있다는 얘기고요. 서울 아파트 거래량도 전월 대비 30% 정도 감소한 상태입니다.

[앵커]

거래량 줄고, 상승 속도 줄어들면 어느 정도 지금 안정세를 찾았다는 얘기인데. 그러면 소장님 말씀은 한은 총재가 괜한 걱정을 하고 있다?

[답변]

괜한 걱정이 아니고요. 최근에 물량 앞에 장사 없다는 공식이 깨어져 버렸습니다. 6년 만에 서울 아파트 입주 물량이 최대로 물량이 나오고 있는데요.

[앵커]

11월 입주 물량.

[답변]

11월 입주 물량입니다. 12,784가구, 그중에 센트레빌 아스테리움 752가구를 빼면 올림픽파크 포레온, 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크 포레온 12,000세대 물량이 나오거든요. 물량 앞에 장사가 없다면 전세 가격이 떨어져야 되는데.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

몇 달 전에 7, 8억 하던 전용84 전세 가격이 최근에 9억에서 10억 정도로 껑충 올라온 상태입니다.

[앵커]

헬리오시티, 그러니까 송파 헬리오시티보다 더 많은 입주 물량이 예전 둔촌주공이죠. 올림픽파크 포레온 여기서 나온다라는 얘기인데 왜 전세 가격, 매매 가격이 올라가느냐. 뭔가 공식이 틀어진 것 같은데 이유가 뭐예요?

[답변]

공식이 틀어졌습니다. 헬리오시티까지만 하더라도 공식이 맞았죠. 9,510세대가 나오니까 6개월 정도 서울의 전세 가격이 굉장히 많이 떨어졌는데요. 최근에는 그 공식이 틀려졌습니다. 11월 입주 물량이 많이 나오긴 하는데요. 연간으로 보자면 올림픽파크 포레온을 포함해서 한 3만 5,000호 정도가 나오는데 우리 이전 정부 시절에 집값이 폭등했던 시절에도 4만 7,000호 정도가 나왔습니다. 그래도 집값이 올랐는데 3만 5,000호 정도의 물량밖에는 되지 않기 때문에 굉장히 불안한 상황이고요. 최근에 또 정책의 부작용도 있습니다. 우리 실거주 의무라고 하죠. 아파트를 분양 받으면 의무적으로 2년 거주를 해야 되는데 정부가 폐지를 시켜준다라고 말은 했는데 실제로 폐지는 못하고요. 3년 유예가 됐습니다. 올림픽파크 포레온, 3년 안에 집주인들 입주를 해야 되는데요. 최근에 사전 점검 가서 새롭게 지은 신축 아파트를 보다 보니까 아파트가 너무 잘 지어서 요즘 얼죽신이 유행이잖아요. 차라리 어차피 3년 후에 내가 입주해야 될 아파트 내가 입주해야겠다 마음을 먹으면서 내놓았던 전세, 월세 매물을 다 회수하면서 이런 현상이 발생하고 있습니다.

[앵커]

그런데 이게 서울 수도권 물량 부족만 해당하는 건가요, 아니면 전국적으로 지금 물량이 부족한 거예요?

[답변]

일단 서울 수도권이 좀 더 많이 부족한 상황이고요. 수도권 지역으로 본다면 지금 3기 신도시가 계획보다 빨리 진행이 안 되고 있는 상황이고요. 공사비가 급등해서 사전 청약, 민간 사전 청약도 지금 폐지가 되는 상황이고 정규 사업도,

[앵커]

민간건설사들이 안 붙는 거죠? 공사비 급등 때문에.

[앵커]

그렇죠. 정규 사업도 제대로 진행이 안 되고 있기 때문에 여러 가지 상황이 맞물려진 상황입니다.

[답변]

그러니까 3기 신도시도 문제고 서울 수도권 안에서도 둔촌을 기대했지만 과거와 비교하면 그것도 그냥 그렇게 많은 물량은 아니다.

기대가 많았는데 생각보다 물량이 안 나오고 있기 때문에 지금 전세가 강세가 되고 있는 상황입니다.

[앵커]

그래도 재건축 규제 풀어주고 하잖아요. 그것도 지금 신축 아파트, 얼죽신 열풍 때문에 힘을 못 쓰고 있는 건가요?

[답변]

규제 풀어주는 것도 지금 효과가 크게 나오지는 않고 있고요. 또 몇 가지가 맞물려 있는데 우리 또 전세 대출 문제도 있고요. 일단 여러 가지 정책적인 부분, 입주 물량이 부족한 부분 모든 문제가 지금 맞물려 있는 상태입니다.

[앵커]

물론 집값은 물량도 중요하지만, 대출 규제의 영향에 더 많이 받잖아요. 지금 조건부 전세 대출이 더 까다로워지고 있는 거, 이것도 전세 가격에 영향을 주고 있는 거 아닐까요?

[답변]

지금 큰 영향을 주고 있는데 조건부 전세 대출이 뭐냐 하면 소유권 이전 등기, 집주인이 소유권 이전 등기를 하게 되면 전세 대출이 안 나옵니다. 지금 이게 계속 연장이 되고 있는데 집주인 입장에서 본다면 둔촌주공 올림픽파크 포레온 같은 경우에 내가 입주해서 소유권 이전 등기를 하고 전세금 받아서 잔금을 쳐야 되는데 그 부분이 지금 제대로 진행이 안 되고 있기 때문에 결국에는 문제가 되는 거고요. 이렇게 전세 가격이 올라간다면 또 전세 사기 우려도 더 커지는 상황입니다.

[앵커]

전세 가격이 올라간다는 건 매매가 대비 전세가.

[답변]

전세가율이 올라간다는 얘기죠. 그렇죠.

[앵커]

그러니까 전세가율이 올라간다는 얘긴데.

[답변]

전세가율이 올라가게 되면 역전세, 깡통 전세, 전세 사기 우려가 더 커지게 됩니다.

[앵커]

전세가율이 올라가는 거는 물량이 부족해서 올라가기도 하지만 집값 자체가 빠져서 올라가기도 하잖아요. 매매가가 빠져서. 그럼 지방은 더 심각할 것 같은데.

[답변]

지방 같은 경우, 그렇죠. 지방은 훨씬 더 심각합니다. 서울 같은 경우는 매매 가격 상승에 대한 기대감이 있는데 지방은 기대감이 낮기 때문에 매매가격은 별로 오르지 않는데요. 전세 가격이 올라가게 되면서, 지금 보이시죠? 서울은 전세가율, 매매 가격 전세 가격 비율이 57.9% 정도인데 수도권은 63%, 지방으로 가면 72.8%. 1억 원이면 전세 가격이 7,200, 7,300만 원 정도 되기 때문에 우리가 전세금 못 받게 되면 경매를 넘겨야 되는데 저 정도 전세 가율이라면 경매를 넘기더라도 내 전세금을 온전히 받지 못합니다. 전세 사기 우려가 굉장히 크다는 얘기죠.

[앵커]

점점 우리가 소위 말하는 깡통 전세에 대한 우려가 다시 커질 수 있다는 그런 말씀이신 것 같은데, 그렇게 되면 여기에 대비해서라도 왜 우리 전세 피해당할까 봐 미리 들어두는 보험료 있잖아요. 허그에다가 내는 거. 그거 꼭 가입을 해야겠네요?

[답변]

요즘은 거의 필수입니다. 몇 년 전만 하더라도 보험료 아까워서 나 가입을 안 할래 하는 분들이 많았는데 요즘은 전세 대출 보증 보험이 거의 필수 코스가 됐는데 걱정이 되는 건 앞으로 이 전세 보증 보험을 가입하지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 왜 그러냐 하면 우리 부모님들이 자녀들한테 신신당부 하는 게 보증 서지 마라, 절대 보증 서지 마라고 하는데 허그, 주택도시보증공사의 역할이 보증을 하는 거거든요. 보증을 하는데 깡통 전세, 역전세가 생기다 보니 먼저 전세금을 주는 게 대위변제라고 합니다. 대위변제를 해주고 돈을 받지 못하는, 손실액이 작년에도 4조 원 정도 되고요. 올해도 4조 원 정도 되기 때문에 한 마디로 허그의 기금이 거의 다 고갈된 상태입니다.

[앵커]

그래서 어떻게 한대요, 허그는?

[답변]

허그는 7,000억 정도 채권 발행을 해서 신규 자금을 구입을 하려고 하는데 조달 금리 문제 때문에 금융 당국이 지금 제동을 걸고 있는 상황입니다.

[앵커]

투자자를 보호하겠다 그런 입장을 밝혔던데 투자자를 보호할 게 아니라 서민들을 보호해야 되는 거 아니에요? 공공기관인데.

[답변]

투자자도 보험하고 보호해서 긴밀히 협조를 하겠다고 하는데 말씀하신 것처럼 투자자도 보호해야 되겠지만 우리 서민 안정을 위해서 당국과 긴밀히 협조를 하면서 기금이 고갈되는 일만은 막아야 될 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 전세 사기 피해를 당했을 때 우리가 받을 수 있는 그런 어떤 방패막 하나가 사라진 거잖아요. 다음 주부터는 전세사기 특별법이 그래도 시행된다고 해서 여기에 기대를 거는 분들도 있는데, 이거는 피해자들한테 어떤 도움을 준다는 건가요?

[답변]

다음 주부터 전세사기 특별법 내용이 개정이 됩니다. 기존 혜택에서 좀 더 많은 혜택을 주게 되는데요. 보시다시피 LH가 경매를 받게 되면 차익을 활용해서 세입자들이 임대료 부담 없이 10년 정도 안정적으로 거주할 수 있게 해주고요. 세입자가 나 더 살고 싶어라고 한다면 시세의 30에서 50% 정도 저렴한 임대료로 10년 더 살 수 있게도 해줍니다. 그리고,

[앵커]

중간에 나간다고 하면요?

[답변]

중간에 나가면, 나갈 수도 있습니다. 나갈 수는 있고요. 또 피해 인정 보증금이 너무 낮아서 대상이 안 되는 분들이 많았는데 5억에서 7억으로 상향 조정을 해줍니다.

[앵커]

이미 날린 전세금은 저희가 어떻게 해드릴 수 없으나 오랫동안 싸게 이 집에 머무를 수는 해드릴게요 이게 골자군요.

[답변]

그렇죠. 충분히 거주를 하면서 주거의 안정성을 찾고 나중에 위기를 극복할 수 있도록 도와주겠다는 취지입니다.

[앵커]

그럼 이거 다음 주부터 시행되는 게 이게 한시법이잖아요, 한시법. 그 이후에는 어떻게 되는 건가요?

[답변]

일단 2년 한시법이기 때문에 그 이후에는 전세 사기 특별법의 보호 대상이 될 수는 없는데요. 아마 정부 당국에서는 추가 피해를 막기 위해서 여러 가지 예방 대책, 보호 대책을 강구를 할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

전세사기 특별법은 미리 사기를 막아주는 게 아니라 일종의 사후약방문이잖아요.

[답변]

사후약방문이죠.

[앵커]

우리가 주의해야 될 건 뭐가 있을까요, 그러면? 미리 막기 위해서.

[답변]

예방이 최선인데요. 전세가율 우리가 앞서서 얘기를 했죠. 전세가율이 70% 이상이 되면 경매를 넘겨도 내 전세금을 온전히 받을 수가 없기 때문에 전세가율이 70% 이상 되는 전세에 들어가야 되는 상황이라면 집주인의 세금 체납 정보라든지 주택 보유수를 꼼꼼하게 따져야 될 것 같고요. 보증 보험은 필수입니다. 만약에 보증 보험이 발급이 안 된다는 집은 계약 특약 사항에 명시를 하시고 발급이 안 되면 계약을 안 하는 게 가장 좋을 것 같습니다.

[앵커]

여기까지 듣겠습니다. 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.