[일요진단 라이브] 서울 아파트 하락세 주춤…하반기 시장은?

■ 진행 : 박장범
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수, 최은영 한국도시연구소장

박장범 : 여러분, 안녕하십니까? 일요진단 라이브 박장범입니다. 오늘은 올 하반기 우리 경제의 핵심 변수인 부동산과 건설산업을 집중 분석합니다. 최근 금리동결 움직임이 시장에 미치는 영향 그리고 국회를 통과한 전세사기 특별대책도 점검합니다. 이어지는 순서에서는 곧 가시화될 외국인 가사 도우미 제도가 우리 사회에 육아와 가사에 어떤 변화를 가져올지 전망하겠습니다. 일요진단 라이브 지금 시작합니다. 오늘 함께 말씀 나눌 분들 나오셨습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수입니다. 또 최은영 한국도시연구소 소장 나오셨습니다. 두 분 안녕하십니까? 안녕하세요?

권대중 : 안녕하세요?

최은영 : 안녕하세요?

박장범 : 부동산 시장 전망하기가 매우 어려운 시장 중에 하나인데 올 연초에 비해서는 시장의 분위기가 조금 바뀌고 있다 이런 분석이 나오는데 두 분 어떻게 보시는지 차례대로 말씀 좀 해 주시죠.

권대중 : 2021년도 8월달부터 금리를 올리기 시작해서 10번 올랐거든요. 금리가 올라가게 되면 이자 부담 때문에 주택시장은 위축될 수밖에 없는데 지난 4월 둘째 주부터 서울 중심으로 가격이 반등하기 시작했습니다. 지난해 12월달에 월간 집값 하락률이, 아파트 하락률이 –2.42% 정도 하락하던 것이 지난달에 –0.62%로 굉장히 대폭 줄었습니다. 하락폭이 많이 줄었죠. 반면에 지난 4월 둘째 주부터 서초, 강남, 송파가 마이너스에서 플러스로 돌아섰습니다. 그래서 반등 아닌가라는 생각을 하고 있지만 경제상황이 안 좋습니다, 사실은. 지난 1월달에 무역수지 적자가 125억 9000억 달러였는데요. 2월달에 53억 달러, 3월달에 46억 달러. 지난달에 26억 달러 적자를 봤습니다. 여전히 적자폭은 큰데요, 줄어들고 있지만. 경제상황으로 봤을 때에는 저점으로 가는 게 아닌가 하는 생각이 들지만 부동산 시장만 놓고 볼 때에는 아직은 저점은 아닌 듯합니다.

박장범 : 최 소장님은 어떻게 시장 분위기가 바뀌었다고 보세요? 어떻게 보세요?

최은영 : 지금 굉장히 혼돈스러운 지표들이 많이 있어서 판단하기가 매우 어려운 상황인 거 같아요. 지금 안개, 날씨처럼 안개 낀 그런 상황이라고 보는데요. 반전하는 흐름이 그런 거래들이 일부 있지만 전반적으로 바뀌었다고 보기에는 서울 아파트 그것도 서울의 일부 지역에서만 벌어지는 일이고 서울 전체는 아니고 특히 지금 저희가 보는 자료가 주간 동향인데요. 이것을 가지고 지금 분위기가 바뀌었다고 보기는 힘들다고 판단하고 있습니다.

박장범 : 그러면 아파트 동향을 나타내주는 통계를 잠깐 보고 가겠습니다. 서울 아파트 매매가격 변동률이라는 통계가 있는데요. 큰 흐름만 보시면 될 거 같습니다. 지난 작년 5월이죠. 5월부터 쭉 하락세를 타던 것이 올해 1월을 최저점으로 해서 다소 이렇게 반등하는 모습을 보이고 있고 서울 아파트 매매수급지수라는 또 다른 지표도 보면 다소 상황이 달라지고 있는 거 아니냐라는 통계적 수치가 나오고 있습니다. 먼저 그럼 원인을 한번 짚어보도록 하겠는데요. 최 소장님이 말씀하신 대로 이게 일부 지역적인 현상에 국한돼 있습니다. 가장 큰 변수는 역시 금리. 지난주에 한국은행이 금리를 또 동결했거든요. 이제는 어떤 전문가들은 금리를 내릴 때다 이런 얘기까지 나오고 있습니다. 앞으로 시장 금리와 부동산의 관계 어떻게 될 걸로 보세요?

권대중 : 금리가 하락하게 되면 부동산 시장은 분명히 바닥이라고 볼 수 있습니다. 그런데 문제는

박장범 : 호재죠.

권대중 : 네, 호재니까. 문제는 경제상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 금리가 오르고 내리는 게 부동산 시장에 미치는 영향은 분명하게 있지만 경제가 어려워지면 금리 관계없이 주택시장은 위축되거든요. 그런데 지금 금리가 더 이상 오르지 않을 것이라는 수요자들의 기대심리 때문에 요새 거래가 일어나고 가격이 오르는 거 같습니다. 다시 말하면 금리가 하락할 거를 예측하는 거죠. 미국의 금리도 거의 동결 수준으로 가고 있고요. 우리나라도 지금 현재 금리가 더 이상 오르지 않을 거라는 기대심리 때문에 그런 거 같습니다.

박장범 : 최 소장님이 보시기에는 이자 부담을 호소하던 분들이 사실 내가 내야 될 이자가 어떻게 변하냐가 가장 큰 변수가 아니겠습니까? 앞으로 올 하반기에 금리와 부동산 시장 어떻게 움직일 걸로 보세요?

최은영 : 지금 시장의 기대와 정책당국의 판단이 미국과 우리나라도 다른 거 같습니다. 시장에서는 금리가 내려갈 거 아니냐. 미국도 우리나라도 이렇게 판단하고 있고 내려갈 것이다를 예측을 하면서 상황이 벌어지고 있는 거 같은데요.

박장범 : 내려가거나 최소한 동결.

최은영 : 정책당국에서는 우리나라도 그렇고 미국도 그렇고 역시 더 올릴 수도 있다 이렇게 얘기하는 상황이지 않습니까? 이런 것들이 시장이 희망에 기대서 벌어지고 있는 일들인 거 같은데 정책당국에서도 굉장히 신중한 자세를 하고 있는 거죠. 지금 금리를 아직 내릴 때가 아니라 더 올릴 수도 있다. 그 말이 사실 아닐 수도 있더라도 시장에서는 그렇게 생각을 하고 있는 거고. 그런데 이제 그럴 가능성을 전혀 배제하기 힘들다고 봅니다, 미국도 우리나라도. 그런 점에서.

박장범 : 알겠습니다. 그러면 부동산을 시장별로 분석을 해보겠습니다. 전세 시장 관련해서 전세 시장에 두 가지 이슈가 있습니다. 하나는 깡통전세가 있고 하나는 역전세난이 있고. 지금 전세를 살고 계시는 임차인분들이나 임대인분들 둘 다 고민스러운 부분인데 먼저 깡통전세 같은 경우는 시세보다 전세보증금이 더 많은 거예요. 그래서 그 집을 팔아도 임차인에게 돈을 내줄 수 없는 상황에 처한 주택인데 이 깡통전세의 비율이 계속해서 늘어나고 있거든요. 그러면 어떤 대책이 필요한 거예요? 임차인과 임대인 모두에게 문제인데.

권대중 : 지금 당장 깡통전세에 해당되는 사람들은 주택가격 오르지 않는 한은 해결방법이 없습니다.

박장범 : 그래도 임차인이 나간다 그러면 대출받아서라도 줘야 되잖아요.

권대중 : 그래서 만약에 주택가격보다 갭 차이가 적다면 정부가 내놓을 수 있는 있는 대책은 전세반환대출제도밖에 없어요. 집주인이 만약에 자기 돈이 있다면 가능한데 자기 돈이 없다 그러면 전세금을 돌려줄 수 없게 되고 결국에 문제가 될 수밖에 없거든요. 정부가 그럼 과연 전세금액과 집값 차이의 갭이 어느 정도 수준일 때 전세보증금을 돌려주지 못하는 대출제도를 내놓을 것인가 그게 관건일 거 같아요. 그렇지 않으면 집주인이 주택가격이 떨어지면 계속 깡통전세는 늘어날 수밖에 없거든요. 특히 금리가 내려가지 않고 고금리가 지속돼도 이런 현상은 벌어질 수밖에 없습니다, 이자 부담 때문에. 그래서 특별한 대책이 깡통전세는 없어요. 그래서 장기적으로 볼 때는 주택공급을 늘리는 수밖에 없는데요. 정부가 이번에 전세대책 내놓은 것도 그 부분은 없습니다.

박장범 : 최 소장님, 한국은행에서 내놓은 자료를 보니까 깡통전세 차이, 시세 집값과 전세보증금의 차이가 평균적으로 한 2000만 원 정도 되고 많게는 5억이나 된다 그래요. 그런데 5억처럼 비싼 전세는 정부가 특별히 대책을 내놓을 정도는 아닌 거 같은데 깡통전세 현상이 해당되는 주택이 늘어날 걸로 보세요?

최은영 : 지금 깡통전세를 100%로 보고 말씀하시는 거잖아요. 그리고 한국은행도 100%로 한 거 같아요. 전세값이 집값보다 높은 경우 이렇게 보고 있는 건데 사실은 80% 정도로 봐야 된다고 생각합니다.

박장범 : 실질적으로 얘기할 때는.

최은영 : 네, 깡통전세는. 저희가 그렇게 얘기하고 그렇게 봤을 때

박장범 : 그러니까 집값의 한 80%만 전세값이 돼도 사실상 깡통전세로 보고 대책을 만들어야 된다.

최은영 : 네. 그래야 되는데 지금 이제 100%로 계산한 것이고 저희가 80%로 보고 계산해보면 2021년에 그런 주택비율이 한 42% 정도 됐고요. 그게 2022년에도 40%로 그렇게 많이 줄지 않았거든요. 그래서 그 얘기는 지금 깡통전세나 전세 사기의 이런 문제가 2024년까지는 간다고 보고 있습니다. 그러니까 더 크게 늘지는 않지만 그렇게 크게 급격하게 줄기도 힘들다 이렇게 보고 있습니다.

박장범 : 여전히 부동산 시장의 불안요소로 보시는 거네요. 그러면 역전세 얘기도 해보겠습니다. 역전세는 전세 1년 전, 2년 전에 전세를 맺었던 가격보다 새로 들어오려는 분이 전세금이 내려가니까 돈을 돌려줘야 하는 임대인 입장에서는 어디서 돈을 가져와서 빌려줘야 되는 그런 상황에 처한 거죠. 이 비율은 상당히 높습니다. 거의 100만 호가 넘어가는.

권대중 : 전세금액이 만약에 1억이었는데 다음 번 들어올 사람이 1억을 내고 들어오면 되는데 이게 8000, 7000으로 떨어지면서 대환이 안 되는 거거든요.

박장범 : 3000을 집주인이 내줘야 되죠. 이런 집은 굉장히 많아요, 지금.

권대중 : 지금 매매가격이 떨어지게 되면 전월세 가격도 떨어지거든요. 정상적인 시장에서 매매가격이 떨어지기 전에 전월세 가격의 등락폭은 매매가격의 선행지수였어요. 지난 정부는 너무 부동산 가격이 많이 먼저 오르다 보니까 전월세 가격이 키 맞추기로 맞춰 가버린 거예요, 올라간 거예요. 그러다가 떨어질 때에는 불안감이 심하기 때문에 주택가격보다 전월세 가격이 더 많이 떨어지거든요. 그래서 전세 가격이 만약에 지금보다 더 떨어진다 그러면 아마 이런 문제는 더 심각해질 수 있는데 정부가 지난해 9월부터 4번에 걸친 임대차 대책을 내놨습니다. 물론 여야 합의로 지금 현재 임대차와 관련된 법률을 통과시켰는데 4번의 대책 중에서 거의가 사후적 대책이 많아요. 예를 들어 계약서를 갖다 줘야만 전세보증금 반환보증 제도에 가입한다든지 또는 나머지도 그런데 사전적 대책을 내놔야 되지 않겠나. 그런 대책이 있다 그러면 향후에 이런 걸 막을 수 있는데

박장범 : 어떤 대책이 있을 수 있죠?

권대중 : 예를 들어서 두 가지를 말씀드리면 하나는 전세보증금 반환보증 제도가 2015년부터 시작을 했는데요. 실제 17년부터 늘어나기 시작했습니다. 계약서를 갖다 줘야만 얼마 보증받을 수 있는지가 나오거든요. 이거를 똑같은 물건이라면 계약하기 전에 어느 정도 보증받을 수 있는지를 확인할 수 있다면 임차인 입장에서 볼 때는 그 금액 이상 주려고 하지 않겠죠. 역시 마찬가지로 임대인도 더 받을 수 없다면 시장도 안정화될 수 있고요. 이런 제도를 먼저 선행해서 받아들였으면 좋겠다. 만약에 전세보증금 제도가 너무 보증을 많이 해 줘서 문제가 됐는데요. 그런 제도가 없다면 지난번에 원희룡 장관도 잠깐 언급을 했지만 에스크로 제도가 미국 같은 경우는 매매시장에 있거든요. 계약금, 중도금, 잔금을 내고 소유권이 넘어와야만 돈을 찾아갈 수 있는 제도인데요. 전세보증금 제도도 사실은 어느 일정 금액이 넘는 경우에는 이렇게 에스크로 할 수 있는 제도가 도입되면 어떤가. 제 개인적인 생각입니다마는.

박장범 : 에스크로라는 게 제3자가 서로..

권대중 : 은행에다 예치하는 거죠. 예를 들어서 이런 거죠. 주택가격이 10억인데 전세가 7억이면 5억 정도는 본인이 갖고 가더라도 나머지 3억 정도는 예치시켜서 주택가격의 반 이하로 낮춘다는 얘기죠.

박장범 : 그럼 최 소장님께는 실소유자 입장에서 질문을 드려볼게요. 제가 이제 임차인이면 언제 나가겠다고 계약이 종료가 되는데 집주인이 돈을 못 돌려줘서 곤혹스러운 상황이다. 그러면 어떻게 해야 되는 겁니까?

최은영 : 지금 문제는 대책이 없는 게 우리 제도의 한계이지 않습니까? 막상 깡통전세나 전세 사기 문제가 되면 그걸 겪게 되면 그 이후에 사실 임차인이 할 수 있는 건 거의 없어요. 어떻게 한다라는 게 프로세스라는 게 꼭 이사를 가야 될 경우에는 임차권 등기명령을 내고 이사를 가고 이런 방법이 있지만

박장범 : 임차권 등기요.

최은영 : 임차권 등기를, 등기명령 신청을 하고 이사를 갈 수 있다는 거죠. 그런데 그러면 이게 전세보증금을 반환받을 수 있는 거냐? 그건 딱 아니거든요. 그런 점에서 지금 굉장히 어려운 질문이고 중요한 질문이신데 지금 그게 대책이 없다는 게 우리의 문제입니다. 돌려주지 않을 때, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 그러면 아까 말씀하신 보증보험이라는 제도가 있는 거잖아요, 그런 때를 대비해서. 그런데 이것 또한 저는 전면적으로 확대하는 건 반대입니다. 굉장히 이상한 제도라고 생각해요.

박장범 : 왜 그렇죠?

최은영 : 국민의 혈세가 들어가서 지금 이번에 특별법이 통과될 때도 보증금에 대한 반환은 거의 이루어지고 있지 않은 대책이거든요. 그런 게 국민 혈세인데 보증보험 역시 국민 혈세로 나쁜 임대인들이 보증금을 돌려주지 않는 걸 국가가 대위변제하7거거든요. 이것들이 지금 너무 급격하게 늘어나고 있어서 이것으로 대책을 짜면 안 되고 만약에 권대중 교수님이 말씀하시는 것처럼 제도 개선이 될 수 있다면 보증반환보증을 아주 초기에 될 수 있다면 저는 찬성해요. 그런데 그렇게 바뀌기는 어려울 거라 생각합니다.

박장범 : 알겠습니다. 그러면 우리 전세 시장의 두 가지 이슈 짚어봤는데 또 다른 이슈가 이거는 사실 시장에서 나온 이슈라기보다는 범죄행위죠. 전세 사기에 대해서 여쭤보겠는데 여러 가지 안타까운 사고도 있었고 그래서 지난주에 국회에서 전세 사기 특별대책이 통과가 됐습니다. 전반적으로 이 대책에 대해서 어떻게 평가하시는지. 이번엔 최 소장님 말씀 먼저 들을까요?

최은영 : 전반적으로 딱 절반이다라는 생각이 듭니다. 대책위에서 요구했던 것들에 전혀 아무것도 안 된 거라고 얘기하기는 좀 그렇고요. 반 정도는 됐고 나머지 반 그게 보증금을 반환받을 수 있는.

박장범 : 어떤 반이 미흡할까요?

최은영 : 보증금 반환을 전혀 받을 수가 없다는 거죠. 그러니까 대책위 쪽에서는 최우선 변제금이라도 국가가 보장해달라 그런 거거든요. 한 2800만 원 미추홀구 같은 경우에는.

박장범 : 최우선 변제금 조항이 있었던 거 같은데.

최은영 : 최우선 변제금을 보장해 주진 않고 그것을 무이자 대출해 주는 것이어서 지금 대책위에서는, 피해자들의 대책위에서는 이게 빚에 또 빚이다라고 얘기를 하고 계세요. 결국에는 아까 제가 계속 말씀드렸던 것처럼 보증금 반환이 전혀 안 되고 그리고 이 문제가 상당히 심각하다 그러는데 살던 집에서 나가고 싶을 경우에 대책이 전혀 없어요.

박장범 : 그러니까 피해자들은 사기당한 금액의 절반 정도라도 국가에서 지원을 해 줬으면 좋겠다. 줬으면 좋겠다.

최은영 : 절반도 아니고요. 요구하시는 게 최소 변제금입니다. 1억 전세면 2800만 원 정도 이런 정도로.

박장범 : 30% 정도를.

최은영 : 그런데 그런 것도 지금 전혀 없는 상태고 그리고 지금 살고 있는 집이 지옥이 돼 버렸다고 말씀하시거든요. 그 집에서 나갈 수 있는 대책이 전혀 없죠, 현재로서는.

박장범 : 정부는 국가의 예산으로 지원할 수 없으니 대신 이자를 받지 않고 장기 대출을 해 주겠다 이런 대책이 나온 거죠. 우리 권 교수님은 이번에 전세 사기 특별대책 어떻게 평가하세요?

권대중 : 첫 번째는 여야 대치 상황에서라도 합의를 봤다는데 긍정적으로 볼 수 있습니다. 첫 합의인 거 같습니다. 앞으로도 여야가 합의할 게 많이 있는데요. 정부가 고심했던 것은 원희룡 장관도 마찬가지고요. 깡통전세나 역전세 또는 전세 사기당한 사람들 물론 굉장히 힘들고 어려운 상황인데 보증금을 전부 정부가 떠안기는 너무 힘들다. 이런 거는 계속 주장해왔기 때문에 이번 합의 내용 중에서 우리 최은영 박사가 말씀하신 대로 최우선 변제금액만큼만 무이자로 준다는 게 작기는 해요. 그러나 최우선 변제는 가만 놔둬도 오히려 금액이 보호받을 수 있는 금액이거든요, 그게. 그리고 이제 2억 4000까지 대출 있는 경우에는 무이자로 20년 동안 장기 대출을 연장해 주는.

박장범 : 무이자 20년.

최은영 : 무이자는 아닌 것으로 알고 있습니다.

권대중 : 무이자로 돼 있습니다.

박장범 : 일정 금액까지는 무이자고.

권대중 : 1 내지 1.2%입니다.

박장범 : 그 이상 넘어가는 금액에 대해서는 저금리로.

권대중 : 그런 거는 고심해서 여야가 합의를 본 거는 긍정적으로 볼 수 있습니다.

박장범 : 알겠습니다. 두 분한테 전세 사기 피해자들이 말씀하신 것처럼 자기 보증금을 받는 게 가장 큰 문제 아니겠습니까? 그런데 보통 사기 사건이 나면 보이스피싱이라든지 다른 사기도 범인을 검거해서 범죄 수익을 국가가 추징해서 피해자들에게 주는 이런 절차를 거치는데 부동산 시장 전문가들이시니까 전세 사기범을 상대로 얼마나 범죄 수익을 추징할 수 있을 걸로 보세요?

최은영 : 그게 문제는 지금 미추홀구에서 계속 극단적인 선택이 나올 수밖에 없는 게 0일 수도 있는 거거든요.

박장범 : 전혀 못 받는다고요? 왜 그렇죠?

최은영 : 전혀 받지 못하는. 이게 지금 은행의 선순위 채권이 있는 경우에는 거의 이런 선순위 채권이 있는 상태에서 내가 들어갔을 경우에는 거의 못 받는다고 보시면 됩니다. 이게 이제 경매가 넘어갔을 때 굉장히 주택가격이 100%였던 게 50%에 경매가 넘어가기도 하고 이런 상황이 되면서 결국 그런 상황에서 지금 극단적인 선택이 나오고 있는 것이어서 굉장히 세입자들께서는 0에서부터.

박장범 : 극단적인 경우에는 그럴 수도 있다 말씀하시는 거죠. 경공매로 넘어갈 때 우선권을 주는 대책도 포함되지 않았나요?

권대중 : 그런데 선순위 채권에 앞서서 주지는 못합니다, 그거는. 그래서 선순위 채권이 없을 때에는 우선매수권이라고 있거든요. 제3자가 경낙을 받았을 때 내가 사겠다 그러면 소유권이 넘어올 수 있도록 하고 거기에 대한 금액은 100%까지 정부가 융자해 주는 제도인데요. 그렇게 하겠다는 건데 이게 한시적으로 2년 동안만 시행하겠다는 거거든요. 지금 우리 최 박사가 말씀하신 대로 선순위 채권의 금액에 따라서 달라져요. 선순위 채권이 많을 때는 정말 0이 될 수도 있고요.

박장범 : 그래서 은행에서 담보를 잡은 게 먼저 잡았으면 은행이 먼저 다 가져간다는 거죠.

권대중 : 가장 중요한 것은 선순위 채권이 있는데도 계약을 어떻게 했는지가 중요해요.

박장범 : 그 부분을 제가 여쭤보고 싶은데 우리가 다 직접 한 분이 몇 명이나 되겠습니까? 중간에 공인중개사를 통해서 하는데 그런 거를 미리 점검하고 등기부등본을 통해서 이 물건이 얼마나 안전한지를 점검해 주는 전문가가 공인중개사인데 물론 대다수 공인중개사분들이야 선의로 직업인으로서 열심히 하시지만 이번에 전세 사기 범죄에서 드러난 공인중개사들의 행태는 사실 같은 범죄단이라고 봐야 되는 거 아니에요?

권대중 : 일부가 거기에 가담해서 선순위 채권이 있는데도 불구하고 없다고 얘기하거나 또는 있더라도 집주인이 워낙 재산가기 때문에 또 사업가기 때문에 문제가 없다고 이렇게 설득해서 계약을 한 사례가 있거든요. 특히 미추홀구도 그렇게 했는데 그것 때문에 기업 공인중개사들의 보증보험 가입을 지난 연말까지는 개인인 경우는 1억이었고 법인은 2억이었는데 이걸 2배로 올렸습니다. 지금 개인은 금년 1월 1일부터 2억이고 법인은 4억인데 저는 그것도 너무 적다고 생각해요. 왜냐면 이게 물건마다 해당되는 게 아니고요. 모든 물건이 1년에 합산해 N분의 1입니다. 주택가격이 5억, 10억씩 가는 상황에서 2억은 너무 적다고 봐서 이러한 대책을 정부가 더 적극적으로 손해배상제도 기금제도를 만들어서 피해자들을 보호할 수 있는 제도가 필요하다고 생각해요.

박장범 : 그나마 이거 해당이 되려면 공인중개사의 과실이 명백히 입증이 돼야 받는 거 아니에요?

최은영 : 하나 N분의 1이 아니라 먼저 가진 사람이 가지는 겁니다. 2억, 4억 순서대로 가져가기 때문에 저는 전혀 못 가질 가능성도 크고요. 그래서 이게 지금 사실 공인중개사뿐 아니라 문제가 감정평가사들도 상당히 문제였거든요, 이번 상황에서.

박장범 : 주택가격을 산정하는데.

최은영 : 주택가격을 산정하는 감정평가사들도

박장범 : 부풀려서 알려준 거죠?

최은영 : 네, 그렇죠. 일부 전문가들의 일탈이 있었던 것인데요. 결국 중요한 거는 이렇게 개인들이 일탈하지 않도록 제도를 탄탄하게 만드는 게 중요하다고 생각합니다. 이게 왜 제대로 된 정보를 안 알려줬냐? 이렇게 얘기를 하는데 그럼 정부에서 지금 안심전세앱이라고 만들어놨거든요, 이런 상황에서. 그러면 제대로 된 정보를 주느냐? 그렇지 않아요. 거기에도 제대로 된 정보가 없고 부풀려진 정보가 그대로 제공되고 이런 상황에서 중요한 건 부동산 중개인들이 이렇게 하지 못하도록 제도를 만드는 거. 투명하게 정보

박장범 : 어떤 제도가 있을까요?

최은영 : 무엇보다도 지금 임대차 3법을 계속 공격을 하잖아요, 정부에서. 임대차 3법 때문에 지금 이런 사태가 났다고 계속 얘기하는데 임대차 3법 중에 하나가 부동산 거래 신고 등에 관한 법률입니다. 그리고 거기는 정확하게 신고하게 되어 있어요. 그리고 정확하게 신고하지 않으면 비용을, 매매가나 전세가를. 그러면 과태료를 부과해야 되는데 정부가 이걸 다시 유예했거든요, 또 1년. 이런 게 굉장히 문제라고 생각합니다. 투명한 정보 공개가 굉장히 중요하다면서 임대차 3법의 일환인 부동산 거래 신고 등에 관한 법률의 과태료를 또 1년 유예하고. 이게 앞뒤가 안 맞는 정책이죠.

박장범 : 알겠습니다. 전세 제도 전반적으로 여러 가지 범죄까지 일어나고 그러니까 원희룡 장관 같은 경우에 전세 제도가 수명을 다했다. 이런 얘기를 했는데 사실 정책 당국자는 말을 되게 조심해야 되는데 원희룡 장관이 그다음에 추가로 대책을 내놓거나 그런 건 없어요. 전세 제도가 상당히 오래 된 전세 제도이고 월세라 그래도 대부분 가서 상담을 해보면 반전세 형태거든요. 우리 전세 제도 개선책, 전문가들은 어떻게 보고 계십니까?

권대중 : 저는 이 말씀드리기 전에 한 가지 더 말씀드리고 싶은 게 전세 제도 중에서도 특히 이번에 사고가 났던 원인 중에 하나가 임대사업자 등록제도였던 거 같아요. 원래 주택임대사업을 하는 사람들은 월세를 받게 해야 되는데 갭 투자를 해서 집 수를 늘리는 전세사업자까지 다 받아들였기 때문에 사고가 크게 난 거 같아요. 이런 제도를 개선해야 되고요. 전세 제도는 향후에 예전처럼 그렇게 가격이 막 올라가는 시장에서 예전처럼 확대되진 않을 거 같아요, 제 생각에는. 보증부 월세가 늘어날 거 같아요. 예를 들면 주택가격이 10억인데 전세가 5억, 6억, 7억 올라가면 아무래도 1, 2억 정도는 월세로 주는 이렇게 보증부 월세가 좀 더 늘어나지 않겠나. 그렇게 제도가 개선되는 게 또 바람직하고요. 너무 전세금액이 많아서 나중에 주택가격이 하락할 때 또 전세가격이 하락할 때 이런 문제가 또 날 수 있거든요. 구조적인 문제는 그렇게 풀어야 될 거 같아요.

박장범 : 최 소장님은 우리 전세 아주 오래된 한국만의 전통인데 어떤 식으로 개선해야 될까요?

최은영 : 일단 임대사업자 이게 굉장히 좀 안전할지도 모른다라는 것들을 세입자들께서 잘못 알고 계시거든요. 보증보험을 들면 안전할 거야. 그런데 보증보험은 언제 들 수 있냐면 계약을 하고 돈을 다 지불하고 나서야 들 수 있는지 말 수 있는지 알 수 있거든요. 그런 점에서 지금 보증보험도 그렇고 그리고 아까 국세, 지방세 이런 거 얘기하셨지만 제도가 전혀 개선이 안 된 건 아니지만 세입자들의 전세보증금 반환을 보장할 만큼의 제도 개선은 없고요. 그다음에 투명한 정보도 없기 때문에 굉장히 조심해야 되는 상황이고 개선 방향 중에서 저는 가장 중요하다고 생각하는 건 전세가율 규제가 필요하다고 생각합니다. 지금

박장범 : 일정 금액 이상 못 받게.

최은영 : 네. 집값 대비 지금 100%, 지금 이것들을 굉장히 확대시킨 게 사실 보증이라고 생각하거든요. 집값의 100%까지 보증을 해 주면서 무자본 갭 투기라는 말도 안 되는 일이 벌어질 수 있도록 제도적으로 만들었죠. 이건 정부가 만든 것이기 때문에 이런 부분에 대한.

박장범 : 알겠습니다. 상한을 둘 필요가 있다. 두 분께 마지막으로 어려운 질문을 드릴게요. 부동산 시장 전망이 가장 어려운 거 같은데 왜냐면 두 분 모시고 연초에 했을 때 둔촌주공 얘기하면서 이게 분양이 제대로 될까. 혹은 사업 자체가 어그러지는 거 아닌가 했는데 또 며칠 전에는 기사가 웃돈이 붙었다라는 상황이 전혀 반대되는 기사가 나와서. 올 하반기 시장 전망 좀 조심스럽게 부탁드립니다. 먼저 교수님.

권대중 : 하반기 부동산 시장은 지금 6, 7월은 비수기에 들어가거든요. 9월, 10월달에는 아마 지역별로 차이는 있겠지만 반등할 가능성이 있습니다, 서울은. 지금 금리가 더 오르지 않는다라고 하는 기대심리가 있고 또 연말에는 금리가 내려갈 거라는 기대심리도 있기 때문에 서울을 중심으로 아마 소폭이지만 부동산 가격이 반등하지 않겠나 하는 생각이 들고요. 수도권이나 지방 같은 경우는 여전히 미분양이 쌓이면서 어려운 시장이 될 거라고 보여집니다.

박장범 : 지역별 차이 있다는 말씀이시죠. 최 소장님, 전망 좀 부탁드립니다.

최은영 : 저희가 과거의 경험을 통해서 알아볼 수 있을 거라고 생각하는데 지금 딱 보면 이명박 정부 때랑 상황이 매우 비슷하거든요, 지금 현재.

박장범 : 어떤 측면에서 그렇죠?

최은영 : 주택가격이 떨어지고 굉장히 문제가 발생하는데 2008년에 집권해서 2009년에 잠시 반등하는 것처럼 보였거든요. 그렇지만 2010년, 13년까지 계속 하락했단 말이에요. 그런 상황이 유사하게 벌어질 가능성은 지금 크다라고 전망하고 있습니다.

박장범 : 알겠습니다. 오늘 두 분 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.