[집주인은 외지인]① 아파트 매매 250만 건 집중분석…‘서울 아파트 10채 중 6채는 외지인이 샀다’

■ "조정대상지역 지정 직전에 외지인들이 몰려왔어요"...김포 '들썩들썩'

"지난해 여름부터 외지인들이 갑자기 아파트를 많이 사들이기 시작했어요. 서울 사는 신혼 부부들도 찾아오고요. 아파트 가격이 오를 거란 전망을 가지고 지방에서도 많이 찾아왔어요." 경기도 김포시 부동산 중개업자의 이야기입니다.

김포시는 정부가 지난해 6.17대책에서 조정대상지역을 대폭 확대할 때 규제지역에서 제외됐었는데요. 지난해 5월까지 외지인이 김포 아파트를 산 거래 건수는 300~600건 정도에 그쳤는데, 갑자기 6월에 1200건 이상, 7월에 1400건 이상으로 대폭 늘어났습니다.

지난해 김포 아파트를 산 사람 중 외지인의 비중은 58.2%, 10명 중 6명이 외지인이었습니다. 외지인들 중 서울 구매자는 47.4%로 절반에 달했습니다. 이후 11.19대책으로 김포는 조정대상지역에 들어가게 됐는데, 이후 외지인 거래 건수는 200건대로 줄었습니다.

부동산 중개업자는 "그 사이 아파트값이 한달에 수천만원씩 올랐다"고 이야기합니다. 그만큼이 시세차익이 됐습니다.

■ 전국 아파트 구매자 절반은 외지인...7년 새 10%p이상 상승

이처럼 외지인들이 다른 지역에서 아파트를 사들이는 이른바 '아파트 쇼핑'은 어느 수준일까? 또 이 현상이 아파트 가격 상승에는 어떤 영향을 미쳤을까? KBS 데이터저널리즘팀은 한국부동산원 부동산거래현황 등 각종 지표를 다각도로 살펴봤습니다.

주택 매매 중 아파트 매매가 차지하는 비중은 약 70%에 달하고, 아파트값이 주택 가격 변동을 이끄는 만큼 분석대상은 아파트로 국한했습니다. 외지인의 개념은 해당 시군구에 거주하지 않는 사람으로 한정하고, 경기도 성남시 분당구, 수정구 등 기초자치단체에 일반구가 있는 경우는 구별로 분리해서 250개 시군구를 기준으로 분석했습니다.

2020년 한해 동안 전국 아파트 매매 거래는 93만 4078건이었는데요. 이중 외지인이 구매한 건수는 44만 8235건으로 전체의 48%를 차지했습니다. 절반에 육박하는 수치로, 주민이 구매한 비율 52%와 맞먹습니다.

외지인 구매 비율은 전년인 2019년에 비해서도 4.2% 포인트나 올랐는데요. 7년 전과 비교하면 10.3%p나 상승했습니다. 그만큼 주민들이 아파트를 구매한 비율은 줄어들었습니다.

■ 아파트 매매 250만 건 따져보니...서울 아파트 10채 중 6채는 외지인이 샀다

문재인 정부 출범 이후로 시기로 좁혀서 2017년 5월부터 2020년 12월까지 3년 8개월간을 자세히 들여다봤습니다. 분석 대상은 아파트 매매거래 약 250만 건이나 됐습니다. 지역별로 외지인 비율이 언제 높았는지 살펴보니, 대다수 지역들이 2020년에 정점을 찍었습니다.

분석기간내 광역자치단체별로 외지인 연간 비율을 내보면, 17개 시도 중 12개 시도가 2020년에 최고점을 찍었습니다.

가장 높았던 곳은 59.4%를 기록한 서울입니다. 서울 아파트 매매 거래 10건 중 6건은 외지인이 샀다는 건데, 여기엔 서울 내에서 구를 옮긴 경우도 포함돼 있습니다.

이어서 경기도(52.7%), 충북(49.4%), 인천(49.3%), 부산(48.7%), 대전(48.7%) 등의 순이었는데요. 외지인들이 아파트 많이 산 곳은 수도권이 최상위를 차지하고 충북, 대전 등 충청권도 상위였습니다. 제주가 최하위였습니다.

■ 시군구 상위 10곳 중 7곳이 수도권...전남 영암은 20년 7월에 급증 '왜?'
250개 시군구별로 더 상세히 보면 어떨까요? 최상위 10곳 중에 7곳은 역시 수도권이었습니다.

1위는 전남 영암군으로 외지인 거래 비중은 79%나 됐습니다. 2020년 영암군 아파트 전체 거래건수는 1211건인데, 이 가운데 957건이 외지인이 산 경우입니다. 영암군은 최근 3년 8개월간 외지인 거래가 월 평균 35건으로 적은 편인데, 특이하게 2020년 7월에 거래건수가 크게 늘었습니다.

영암군 부동산 중개업자는 "7월에 아파트 신규 물량이 나왔는데, 목포, 광주 뿐만 아니라 서울 사람들이 많이 찾아와서 아파트를 샀다"고 말합니다. "수익성이 좋을 거란 소문을 들은 사람들이 아파트를 사서 대부분 다 전세로 내놓았다"고 설명합니다.

영암군에 이어서 서울 중구(75.2%), 서울 종로구(73.6%), 대구 중구(72.7%), 경기 과천시(72.3%) 등의 순으로 외지인 비율이 높았습니다. 신규 분양이 있었던 과천은 물론, 서울 접근성이 좋은 성남 수정구 등도 외지인 매매가 늘었습니다. 개발 호재가 있는 서울 용산구, 가격이 상승세인 서울 성동구도 상위권을 차지했습니다. 실거주 목적의 수요와 저금리 장기화로 투자처를 찾는 수요가 맞물려 늘어난 것으로 분석됩니다.

■ 아파트 가격 ‘고공행진’...서울 아파트 9억, 전국 평균도 4억 육박

외지인 비율이 늘어나는 동안, 아파트 가격도 증가세가 계속됐습니다. 한국부동산원에서 발표하는 전국주택가격동향조사와 공동주택 실거래가격지수를 통해 가격의 추이도 살펴봤습니다.

아파트 가격 고공행진이 계속되자, 문재인 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 최근 2.4 공급대책까지 26번의 대책을 내놓았습니다. 규제지역 확대와 대출규제 강화, 세제 강화 등을 골자로 점차 규제 강도를 높여갔습니다.

먼저 평균 매매가격을 보면요. 2020년 12월 서울 아파트 평균 매매가격은 8억 9310만 원으로 9억 원에 육박했습니다. 3년 8개월 전 서울 평균 매매가는 5억 7029만 원이었는데, 그 사이 3억 2281만 원이나 올랐습니다.

강남은 10억 6천만 원이 넘었고, 강북도 7억 원에 육박했습니다. 가격들을 쭉 나열한 뒤 중간에 위치한 중위가격으로 보면, 서울은 8억 6223만 원을 기록했습니다. 가장 최근인 올들어 1월 기준으로는, 평균 8억 9725만 원으로 더 올랐습니다.

전국적으로 봐도 많이 올랐습니다. 2020년 12월 전국 아파트 평균 매매가는 3억 9642만 원, 4억 원에 육박합니다. 중위 매매가격으로는 3억 6768만 원입니다. 평균 매매가는 문 정부 출범 초기(2억 8478만 원)보다 1억 1164만 원 올랐습니다.

■ 서울 3년 8개월사이...매매가격지수 16.6%↑ vs 실거래가격지수 67.6%↑ ‘4배 차이’

전국주택가격동향조사를 통해 나오는 평균 매매가격과 중위가격은 표본조사 방식으로 조사되는데요. 한국부동산원은 재개발 등으로 기존 주택이 없어지고 신규 아파트가 지어지는 것 등을 감안해 정기적으로 표본을 보정하거나 재설계를 합니다. 그 표본을 가지고 가격을 조사해 전체 아파트 가격을 추정하는 거죠.

그런데 기존보다 비싼 신규 아파트가 표본으로 추가되는 경우 평균 매매가격은 계단 형태로 뛰게 되는데요. 부동산원은 이때문에 시계열적인 불연속이 발생한다며 주택시장의 가격변화는 평균매매가격 변동률이 아닌 가격지수의 변동률을 활용해 시장상황을 해석해야 정확하다고 말합니다.

한국부동산원이 발표하는 가격지수는 매매가격지수와 실거래가격지수 두 가지가 있는데요. 매매가격지수는 표본을 정해 실거래가와 주변 시세 등을 토대로 가격을 추정해 지수화한 것이고, 실거래가격지수는 실제 거래된 매매가격만 집계해 지수화한 것입니다. 두 지수 모두 2017년 11월 값을 100으로 잡고 그 전후 값을 상대비교하게 만들었습니다.

정부는 두 지수 중 정책을 만들 때 매매가격지수를 기준으로 삼는데요. 그런데 매매가격지수와 실거래가격지수 변동률의 흐름은 차이가 납니다.

매매가격지수 변동률로 보면 문재인 정부 출범 이후 전국은 7.1%, 서울은 16.6% 밖에 오르지 않은 것으로 나옵니다. 하지만 실거래가격지수 변동률은 같은 기간 전국은 24.2%, 서울은 67.6% 올랐는데요. 매매가격지수 변동률과 비교했을 때 전국은 3.4배, 서울은 4.1배나 높습니다.

매매가격지수는 조사원의 평가가격을 써 시장 가격 변동에 덜 민감한 반면에, 실거래가격지수는 실거래 데이터를 사용해 시장 상황을 더 잘 반영하는 장점이 있습니다.

이에 대해 하나금융연구소는 지난해 9월 '법원 등기 데이터를 활용한 국내 부동산 거래 트렌드 분석' 보고서에서 "국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용하는데, 매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장가격과 괴리가 있을 수 있다"고 지적했습니다.

그럼에도 두 가지 지수 모두 가리키는 것은 전국과 서울 모두 아파트 가격이 계속 올라 2020년 12월에 최고치를 기록했다는 겁니다.

■ 규제지역일수록 높은 외지인 비율...투기지역은 전국 평균보다 8.9%p 높아

부동산 가격이 계속 상승하자 문재인 정부는 투기지역 지정은 물론, 투기과열지구와 조정대상지역도 대폭 확대했는데요.

이들 규제지역은 아래 도표에서 설명하듯 부동산 가격이 급등하거나 주택가격상승률이 물가상승률보다 높을 때 주택가격, 청약경쟁률 등 세부 조건을 따져 지정합니다. 규제지역으로 지정되면 대출 규제, 세제 강화 조치 등이 내려집니다.

투기지역은 서울 강남, 서초 등 15개 구와 세종시 (행정중심복합도시) 등 16개 시군구에 해당되고요. 투기과열지구는 53개, 조정대상지역은 119개입니다. 지역 한 곳이 중복지정되는 경우도 다수입니다. 정부는 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 111곳으로 세는데, 일반구를 분리하는 경우와 그렇지 않은 경우가 혼재돼 있어 이 기사에서는 일반구를 분리한 기준 250개 시군구를 기준으로 셈했습니다.

가장 최근 추가 지정은 2020년 12월 17일 발표됐는데요. 최근 기준으로 이들 지역을 지도상에 표현해보면 다음과 같습니다.

부동산 가격이 크게 오른 규제지역에서 외지인들이 아파트를 구매한 비율은 어떨까요? 전국 평균과 비교해보니 가격이 많이 올라 규제가 센 지역에서 외지인 구매 비율이 더 높은 것으로 나타났습니다.

투기지역에서 아파트를 산 외지인의 비율은 56.9%로 전국 평균보다 8.9% 포인트나 높습니다. 투기과열지구는 6% 포인트 차이, 조정대상지역은 2.7% 포인트 높습니다. 투기가 의심되거나 과열양상이 있어 가격이 높은 지역일수록 외지인 비율이 높은 겁니다.

박원갑 KB 국민은행 수석부동산전문위원은 "외지인의 투기적 수요가 클수록 아파트 가격도 급등했다"며 "외지인이 들어와서 시세를 올리면 주민들도 이른바 '패닉 바잉'(공황구매)으로 따라 사면서 이같은 현상이 확산됐다"고 설명합니다.

외지인 비율에 따라 가격은 어떻게 반응했을까? 내일은 이어서 두 지표간의 관계를 더 자세히 짚어보겠습니다.

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인터랙티브 페이지 '우리 동네 아파트 대체 누가 샀을까?'
https://bit.ly/2NZRgfS
[연관기사] [집주인은 외지인]② 우리 동네 아파트 대체 누가 샀을까?…클릭 한 번에 검색!
https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5126964
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인터랙티브 개발: 김명윤, 공민진
데이터 수집·분석: 윤지희, 이지연
데이터 시각화: 권세라, 강준희